Déclaration
Pendant de nombreuses années, le développement résidentiel au Canada a été principalement une activité suburbaine. Comme l'indique la SCHL dans son introduction à ce concours, "le logement au Canada est l'un des meilleurs au monde :
Le logement au Canada est l'un des meilleurs au monde, mais pour atteindre cette norme, les terrains ont souvent été utilisés de façon abusive et la conception des logements a largement ignoré le problème de la conservation de l'énergie. En raison de l'évolution des conditions et de l'augmentation des coûts, le logement est devenu très cher pour la plupart des Canadiens et les concepteurs doivent maintenant relever le défi de proposer des solutions qui tiennent compte des aspects associés du coût et de la bonne conception.
Nos zones suburbaines gaspillent effectivement l'espace, et un grand défi consiste à rechercher des modèles résidentiels alternatifs qui soient plus efficaces dans l'utilisation de l'espace. Cependant, les modèles de banlieue sont tels qu'ils sont parce que la plupart des Canadiens pensent qu'ils constituent la base d'un mode de vie souhaitable ; des modèles résidentiels alternatifs qui seraient révolutionnaires trouveraient peu d'acceptation sur le marché à l'heure actuelle.
Le dilemme est donc le suivant : en tant que société, nous ne pouvons plus nous permettre de suivre des pratiques de développement des banlieues qui entraînent un gaspillage, mais la plupart de nos concitoyens pensent que le mode de vie des banlieues est, dans l'ensemble, un mode de vie souhaitable. Un fait difficile à ignorer dans la recherche d'un nouveau modèle résidentiel suburbain est que de vastes zones résidentielles suburbaines entourent déjà nos villes. En fait, comme la croissance démographique continue à se modérer, les terrains actuellement utilisés pour les logements familiaux deviendront attractifs pour les constructeurs, et de nombreuses banlieues seront démolies et remplacées par des bâtiments à forte densité. Nous n'avons jamais essayé de densifier le modèle suburbain autrement qu'en lui substituant des modèles entièrement différents, et dans ce processus, les aspects souhaitables du mode de vie suburbain sont sacrifiés.
Il est intéressant d'examiner les zones résidentielles plus anciennes de la ville pour voir comment elles se sont adaptées à l'évolution de leur population au fil des ans. Tout d'abord, la taille des terrains est généralement plus étroite, mais les terrains larges occasionnels sont souvent l'occasion de construire une paire de maisons là où il n'y en avait qu'une seule auparavant. Deuxièmement, les maisons sont souvent plus grandes que ne l'exigent les familles modernes et un appartement à l'étage peut être loué. Troisièmement, les types de maisons varient souvent au sein d'un même bloc. Les maisons individuelles coexistent avec les maisons jumelées et les duplex. Quatrièmement, dans certains quartiers de vieilles demeures, il est possible de louer une remise dans la cour arrière. Tous les ajustements énumérés sont courants dans nos villes et ils ont été réalisés de manière progressive et évolutive plutôt que de manière révolutionnaire par des démolitions massives : les ajustements se produisent dans un cadre relativement stable. La clé de la stabilité réside dans le mélange des types de logements proposés à l'origine et dans l'introduction progressive d'une plus grande variété dans ce mélange.
L'objectif de ce projet est de proposer des moyens de permettre aux modèles de base des banlieues d'évoluer progressivement vers des mélanges plus variés de types d'habitations, d'une manière similaire au modèle des zones résidentielles plus anciennes des centres-villes. La proposition porte sur la conception d'une stratégie de cycle de vie projetée pour un quartier plutôt que sur la conception exclusive de bâtiments. Un corollaire de ce projet est de proposer des moyens d'introduire une variété non révolutionnaire dans les banlieues existantes qui entourent toutes nos villes, comme alternative à la démolition probable de ces banlieues.
1980
En 1980, un terrain est assemblé. Le terrain est zoné pour un usage résidentiel mixte avec une hauteur maximale des bâtiments de 10 mètres. Les rues sont tracées sur le terrain et les réseaux souterrains sont installés. La largeur des rues est de 20 mètres ; bien que l'on puisse envisager une emprise plus étroite, il est décidé de ne pas demander d'autorisation municipale. Au lieu de cela, le "promoteur" décide de profiter de la largeur généreuse de la rue pour aménager des places de stationnement en bordure de trottoir pour les visiteurs. Les lignes de service sont suffisamment importantes pour desservir deux habitations dans l'éventualité d'un remblayage.
Tous les lots ont une largeur de 16 mètres. La profondeur minimale des terrains est de 25 mètres, bien que de nombreux terrains soient plus profonds. Chaque lot est divisé en deux parties. La partie sur laquelle la maison est construite doit appartenir au futur résident, mais la partie sur laquelle se trouvent le garage et la cour latérale est louée au "promoteur" par le futur résident. Le bail foncier est d'une durée de quinze ans et peut être renouvelé à la discrétion du "promoteur" pour des périodes supplémentaires de cinq ans. Si le "promoteur" est une municipalité ou la SCHL, cette société publique peut assembler, zoner, viabiliser et subdiviser la propriété, puis vendre les lots à des constructeurs commerciaux qui construiront les maisons individuelles. Toutefois, l'entreprise resterait propriétaire des parties de chaque lot qui font l'objet d'un bail foncier et la redevance que l'entreprise perçoit pour la location annuelle de la cour latérale constituerait un bon moyen de contrôle indirect de la marge bénéficiaire des constructeurs de maisons individuelles ou de contrôle des profits des acheteurs spéculateurs. Cette procédure pourrait donc, si on le souhaite, être utilisée dans le cadre d'un programme similaire au programme HOME de l'Ontario pour subventionner l'accession à la propriété des primo-accédants. Voir le dessin no. 1
Les maisons construites sont similaires à celles des banlieues. La plupart d'entre elles comprennent trois chambres à coucher dans une maison de deux étages avec un garage pour deux voitures, un sous-sol non aménagé et de larges cours avant et arrière. Certaines caractéristiques peuvent être considérées comme optionnelles, telles que la cheminée en métal isolée ou la lucarne au-dessus du vestibule d'entrée. Des abris pour voitures ou des garages pour une seule voiture pourraient facilement remplacer le garage pour deux voitures, ce qui permettrait d'utiliser davantage d'espace dans la cour. Le hall d'entrée central de la maison est caractéristique des anciens plans de maisons de ferme du Nouveau-Brunswick. Voir le dessin no. 2
Les toits et les pignons sont recouverts de bardeaux de cèdre, un matériau de construction traditionnel des régions rurales et côtières du Nouveau-Brunswick. Sous l'avant-toit, les murs extérieurs sont recouverts d'un bardage à clin horizontal peint en blanc, un matériau traditionnel de la ville, en particulier dans l'architecture historique des Loyalistes de l'Empire-Uni. Comme la couleur naturelle chaude du cèdre évolue vers un gris argenté, les repeints ultérieurs du bardage à clin et des garnitures des maisons pourraient prendre des couleurs plus chaudes. La structure de la maison est constituée de poteaux et de solives en bois, à l'exception des murs situés sur la ligne de bail qui sont en blocs de béton (futurs murs coupe-feu) recouverts de bois comme décrit ci-dessus. Voir le dessin no. 3
1980-1995
L'un des avantages des modèles suburbains, souvent négligé, est la facilité avec laquelle des ajouts ou des modifications intérieures peuvent être apportés aux maisons. Les terrains ne sont généralement pas trop étroits pour permettre une expansion horizontale de la surface au sol, et dans les sous-sols ou les vides sanitaires, les conduites de plomberie peuvent être facilement déplacées. Cette flexibilité est plus importante pour les familles, en particulier les familles qui s'agrandissent, que pour les célibataires. Lorsque de nouveaux enfants arrivent ou que les enfants plus âgés commencent à avoir besoin d'une chambre à eux, ou encore lorsque la grand-mère vient vivre avec ses enfants pendant un certain temps, il est nécessaire de disposer de plus d'espace.
Il faut également s'attendre à ce que la taille de la famille diminue au fur et à mesure que les enfants grandissent et quittent le foyer. Un couple âgé vivant en banlieue doit souvent soit supporter le coût d'une maison trop grande, soit être confronté au traumatisme de quitter la maison qu'il connaît bien dans le quartier qui lui est familier. Un moyen d'éviter ce choix désagréable est de diviser la maison en deux et de louer l'étage. Les propriétaires bénéficient alors d'une aide pour faire face aux coûts de conservation du bien, et les locataires ont la possibilité d'intégrer un environnement résidentiel stable. Pour rendre compatibles les appartements du haut et du bas, on peut veiller à ce que les chambres à coucher soient situées au-dessus des espaces de vie (voir dessin n° 5) et on peut ajouter des escaliers séparés pour rendre chaque unité d'habitation indépendante de l'autre. Voir dessin no. 4
1995
En 1995, le "promoteur" commence progressivement à remplir les terrains en refusant de renouveler les baux fonciers de certains résidents. Il est probable qu'en 1995, le site ne sera plus considéré comme trop éloigné du centre-ville et ne sera plus considéré comme un endroit très "suburbain". Des pressions s'exerceront en faveur d'un réaménagement et d'une augmentation de la densité afin de rendre les transports publics plus abordables. Il y aura une forte demande de logements supplémentaires en raison de la commodité de l'emplacement, et les prix des terrains seront élevés en raison de la demande. Il s'agit d'une période critique dans la vie d'un quartier. Il doit reconnaître une nouvelle réalité. Il est peu probable qu'il soit en mesure de résister à toutes les pressions et de rester une enclave d'élite au sein d'une ville en pleine expansion, mais il est possible pour le quartier de changer par des moyens évolutifs plutôt que par la démolition. Ainsi, l'expérience de la ville sera plus riche et le quartier continuera d'offrir à ses habitants un mode de vie souhaitable.
L'élément clé pour trouver un espace constructible dans un quartier déjà construit est l'espace de stationnement. Si l'on supprime le garage du logement de base de type A et que l'on construit un nouveau logement sur la partie louée du terrain, il faut prévoir un parking devant la paire de logements. La maison intercalaire elle-même (type D) est similaire au type A, avec des portes opposées et un échange de places entre la salle à manger et le salon. Une clôture est érigée entre les voitures et les maisons. Les portes dans la clôture sont l'emplacement des boîtes aux lettres et des numéros d'adresse de la rue. Voir le dessin no. 6
Si la profondeur du terrain est minimale (25 mètres), la maison de type D a son principal espace privé extérieur à l'avant, protégé par la clôture de l'entrée. Les terrains plus profonds offrent toutefois la possibilité d'avoir des cours avant et arrière, même pour les maisons intercalaires, et la plupart des terrains de banlieue existants ont une profondeur bien supérieure à 25 mètres. Voir le dessin no. 7
Les maisons intercalaires peuvent également être de petits appartements d'une ou deux chambres à coucher ayant le caractère des "Coach Houses" situées dans les ruelles. Le stationnement pour les appartements Coach House (types E et F) est de type compound devant les maisons, et le portail s'ouvre sur une passerelle qui passe devant les Coach Houses et mène à la rue suivante. Voir le dessin no. 8
(Tiré du programme du concours)
(Traduction automatisée non officielle)
Le jury a admiré de nombreux aspects de ce projet et particulièrement la manière dont on a abordé la question de la densité. En effet, le projet se présentait comme un modèle «traditionnel» de lotissement à faible densité mais conçu de telle manière que cette densité pourrait être accrue avec le temps, en l'étendant et en comblant les vides. On illustre d'ailleurs diverses méthodes de construction propres à accroître la densité. On montre ainsi comment il est possible de répondre aux critères de densité qu'exige le concours et de les transcender, grâce à une anticipation intelligente de l'évolution graduelle de la forme urbaine. Le jury a également admiré le fait que le concurrent ait si bien saisi l'importance de favoriser une plus grande flexibilité des règlements de zonage.
Les juges n'ont pas été très convaincus par le mécanisme juridique plutôt maladroit sur lequel le concurrent faisait reposer sa stratégie de densification, mais ils ont estimé qu'il ne nuisait pas sérieusement à ses mérites.
En outre, le jury a été impressionné par la manière directe, sérieuse et logique dont on a envisagé les questions d'agréments, d'accès des véhicules et de techniques de construction à travers les étapes de la longue évolution de l'ensemble que laisse entrevoir le projet.
À chaque étape, on a ménagé le séjour extérieur, préservé l'intimité et veillé à ce que les adresses demeurent identifiables. Le stationnement est déplacé intelligemment du garage à la cour ou à une aire commune, à mesure que l'on comble les vides. D'autre part, les systèmes de construction demeurent invariablement simples, rendant le projet facilement réalisable par de petits entrepreneurs, sinon par un propriétaire-occupant.
Le jury a formulé des réserves sur les inégalités de la présentation et s'est interrogé sur la facilité de meubler certaines pièces, dans quelques agencements intérieurs proposés. Il a également été question d'économie de l'énergie, mais seulement au moment d'examiner l'étanchéité de l'enveloppe des bâtiments. On ne s'est pas arrêté à l'orientation ni au captage passif d'énergie solaire.
Pour conclure, le jury a été fortement impressionné par les excellentes idées du concurrent sur l'initiative personnelle, la participation au processus de capitalisation, la stabilité prolongée du quartier et la création poursuivie de logements à prix modique.
(Tiré du rapport du jury)
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